Zu § 10 (Belastung)

10.01 Wohngeld-Lastenberechnung

Zur Aufstellung der Wohngeld-Lastenberechnung können von den in § 23 Abs. 1 WoGG genannten Personen
außer den Angaben über Fremdmittel und Belastung weitere Angaben verlangt werden, wenn und soweit die
Entscheidung über den Lastenzuschussantrag dies erfordert.

10.02 Gegenstand der Wohngeld-Lastenberechnung

(1) Zu dem Grundstück, das nach § 9 Abs. 3 Satz 1 WoGV in die Wohngeld-Lastenberechnung einzubeziehen
ist, gehört nicht die zu einer Kleinsiedlung oder einer landwirtschaftlichen Nebenerwerbsstelle gepachtete
Landzulage.

(2) Garagen im Sinne des § 15 Abs. 3 WoGV sind Gebäude oder Gebäudeteile, die dem Abstellen von
Kraftfahrzeugen dienen.

10.03 Fremdmittel

Fremdmittel im Sinne des § 10 WoGV können Dauer-, Vor- oder Zwischenfinanzierungsmittel sein.

10.04 Darlehen

(1) Bei Darlehen (§ 10 Nr. 1 WoGV) ist es unerheblich, wer sie gewährt hat.

(2) Zu den Darlehen rechnen auch Zusatzdarlehen zu einem Hauptdarlehen zum Ausgleich der
Geldbeschaffungskosten (Tilgungsstreckungsdarlehen).

(3) Zu den Darlehen rechnen nicht Gehaltsvorschüsse, Mietvorauszahlungen und verlorene
Baukostenzuschüsse.

10.05 Gestundete öffentliche Lasten

Zu den gestundeten öffentlichen Lasten des Grundstücks im Sinne des § 10 Nr. 3 WoGV rechnen
insbesondere verrentete Erschließungsbeiträge (vgl. § 135 Abs. 2 BauGB).

10.06 Wohnungsbau, Modernisierung

10.061 Wohnungsbau

(1) Wohnungsbau im Sinne des § 11 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 WoGV ist das Schaffen von Wohnraum durch

• Baumaßnahmen, durch die Wohnraum in einem neuen selbstständigen Gebäude geschaffen wird,
• Beseitigung von Schäden an Gebäuden unter wesentlichem Bauaufwand, durch welche die Gebäude
  auf Dauer wieder zu Wohnzwecken nutzbar gemacht werden,
• Änderung, Nutzungsänderung oder Erweiterung von Gebäuden, durch die unter wesentlichem
  Bauaufwand Wohnraum geschaffen wird, oder
• Änderung von Wohnraum unter wesentlichem Bauaufwand zur Anpassung an geänderte
  Wohnbedürfnisse.

(2) Es gilt der Wohnraumbegriff des § 2 WoGG, nicht des § 17 Abs. 1 WoFG oder der entsprechenden
Gesetze der Länder.

10.062 Modernisierung

(1) Modernisierung im Sinne des § 11 Abs. 1 Satz 1 Nr. 2 WoGV sind bauliche Maßnahmen, die

• den Gebrauchswert des Wohnraums oder des Wohngebäudes nachhaltig erhöhen. Das sind
  insbesondere Maßnahmen zur Verbesserung

a) des Zuschnitts des Wohnraums,

b) der Belichtung und Belüftung,

c) des Schallschutzes,

d) der Energieversorgung, der Wasserversorgung und der Entwässerung,

e) der sanitären Einrichtungen,

f) der Beheizung und der Kochmöglichkeiten,

g) der Funktionsabläufe in Wohnräumen,

h) der Sicherheit vor Diebstahl und Gewalt;

• die allgemeinen Wohnverhältnisse auf Dauer verbessern. Dazu können der Anbau, insbesondere
  soweit er zur Verbesserung der sanitären Einrichtungen oder zum Einbau eines notwendigen Aufzugs
  erforderlich ist, und besondere bauliche Maßnahmen, die bauliche Barrieren für Behinderte,
  Unfallverletzte und alte Menschen beseitigen, gehören;
• nachhaltig Einsparungen von Energie oder Wasser bewirken. Solche bauliche Maßnahmen sind
  insbesondere Maßnahmen zur

a) wesentlichen Verbesserung der Wärmedämmung von Fenstern, Außentüren, Außenwänden,
Dächern, Kellerdecken und obersten Geschossdecken,

b) wesentlichen Verminderungdes Energieverlustes und des Energieverbrauchs der zentralen
Heizungs- und Warmwasseranlagen,

c) Änderung von zentralen Heizungs- und Warmwasseranlagen innerhalb des Gebäudes für den
Anschluss an die Versorgung mit Wärme, die überwiegend aus Anlagen der Kraft-Wärme-
Kopplung zur Verbrennung von Müll oder zur Verwertung von Abwärme gespeist wird,

d) Rückgewinnung von Wärme,

e) Nutzung von Energie durch Wärmepumpen und Solaranlagen,

f) Nutzung von Regenwassersammelanlagen für Brauchwasser,

g) Einbau von Wasserzählern.

(2) Die durch Maßnahmen der Verbesserung des Gegenstandes der Wohngeld-Lastenberechnung
verursachten Instandsetzungen gelten auch als Modernisierung im Sinne des § 11 Abs. 1 Satz 1
Nr. 2 WoGV. Aufwendungen für Instandhaltungen unter Einschluss von Instandsetzungen
(vgl. § 28 Abs. 1 Satz 2 II. BV) werden im Übrigen durch den Pauschbetrag nach § 13 Abs. 2 Satz 1
WoGV abgegolten.

(3) Es gilt der Wohnraumbegriff des § 2 WoGG, nicht des § 17 Abs. 1 WoFG oder der entsprechenden
Gesetze der Länder.

10.063 Bezugnahme auf den Gegenstand der Wohngeld-Lastenberechnung

Die baulichen Maßnahmen nach den Nummern 10.061 und 10.062 müssen sich auf den Gegenstand der
Wohngeld-Lastenberechnung beziehen (§ 9 Abs. 1 WoGV). In den Fällen des § 3 Abs. 2 WoGG kann sich
die bauliche Maßnahme allein oder zusätzlich auf zugehörige Nebengebäude, Anlagen und bauliche
Einrichtungen sowie auf das Grundstück beziehen (§ 9 Abs. 3 WoGV).

10.07 Erwerbskosten

(1) Zu den Erwerbskosten im Sinne des § 11 Abs. 1 Satz 1 Nr. 4 WoGV gehören auch die durch den Erwerb
des Gebäudes oder der Wohnung verursachten Nebenkosten, insbesondere Gerichts- und Notarkosten,
Maklerprovision, Grunderwerbsteuer, Vermessungskosten, Gebühren für Wertberechnungen und amtliche
Genehmigungen sowie Kosten der Bodenuntersuchung zur Beurteilung des Grundstückswertes.

(2) Zu den Erwerbskosten gehören ferner Kosten, die im Zusammenhang mit einer das Grundstück
(§ 9 Abs. 3 WoGV) betreffenden freiwilligen oder gesetzlich geregelten Umlegung, Zusammenlegung oder
Grenzregelung (Bodenordnung) entstehen, jedoch mit Ausnahme der Kosten für die dem Bauherrn dabei
obliegenden Verwaltungsleistungen.

10.08 Ersetzung von Fremdmitteln

(1) Wird ein Darlehen durch ein anderes, z. B. ein zinsgünstigeres Fremdmittel ersetzt (§ 11 Abs. 2 WoGV),
darf in der Wohngeld-Lastenberechnung nur der Teilbetrag des ursprünglichen Fremdmittels ausgewiesen
werden, der bis zu dessen Ersetzung noch nicht getilgt war; ein Disagio (Unterschied zwischen Darlehensbetrag
und Auszahlungsbetrag) kann nicht berücksichtigt werden.

(2) Die Höhe des bei der Ersetzung noch nicht getilgten Teilbetrages ist nachzuweisen (§ 60 SGB I).
Erforderlichenfalls kann die Zustimmung zur Anforderung entsprechender Belege insbesondere bei
Kreditinstituten eingeholt werden (§ 60 Abs. 1 Satz 1 Nr. 3 SGB I). Diese haben geführte Konten als
Bestandteil ihrer Handelsbücher und Buchungsbelege zehn Jahre aufzubewahren (§ 257 Abs. 1 Nr. 1 und 4 in
Verbindung mit Abs. 4 und 5 HGB).

(3) Übersteigen neu aufgenommene Fremdmittel den im Zeitpunkt der Ersetzung noch nicht getilgten Betrag der
ursprünglichen Fremdmittel, darf der übersteigende Betrag nur insoweit zusätzlich in der Wohngeld-
Lastenberechnung ausgewiesen werden, als er nachweislich zur Finanzierung eines in § 11 Abs. 1 WoGV
bezeichneten Zwecks gedient hat.

10.09 Ablösung von Fremdmitteln

(1) Einer Ablösung im Sinne der Ablösungsverordnung (§ 11 Abs. 2 WoGV) steht die Ablösung von
Fremdmitteln gleich, auf welche die Ablösungsverordnung entsprechend angewandt wird, z. B. die Ablösung
von Darlehen aus Wohnungs-fürsorgemitteln des Bundes oder eines Landes.

(2) Ablösungsbetrag im Sinne des § 11 Abs. 2 Satz 1 WoGV ist der Betrag, der zur Ablösung des öffentlichen
Baudarlehens erforderlich war; ein Disagio kann nicht berücksichtigt werden.

(3) Die Höhe des Ablösungsbetrags ist nachzuweisen (§ 60 SGB I). Übersteigen die neu aufgenommenen
Fremdmittel den Ablösungsbetrag, ist Nummer 10.08 Abs. 3 entsprechend anzuwenden.

10.10 Nicht auszuweisende Fremdmittel

Fremdmittel sind in der Wohngeld-Lastenberechnung nicht auszuweisen, wenn für sie in dem nach § 8 Satz 1
WoGV maßgebenden Zeitraum keine Belastung aufzubringen ist (z. B. weil die Leistungen gestundet oder noch
nicht fällig sind). Das gilt auch, wenn die Fremdmittel getilgt sind, im Grundbuch jedoch die Eintragung der
Belastung noch nicht gelöscht ist.

10.011 Zinsen und Tilgungen

Zinsen und Tilgungen sind bei dem Darlehen auszuweisen, für das sie geleistet werden. Zinsen und Tilgungen für
ein Zusatzdarlehen (Nummer 10.04 Abs. 2) sind bei dem Zusatzdarlehen, nicht bei dem Hauptdarlehen
auszuweisen.

10.012 Laufende Nebenleistungen

Zu den laufenden Nebenleistungen im Sinne des § 12 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 WoGV gehören nicht die Prämien für
eine Risiko-Lebensversicherung, deren Abschluss die Bausparkasse zur Absicherung eines Bauspardarlehens vor
dessen Auszahlung verlangt oder empfiehlt.

10.013 Renten

Renten im Sinne des § 12 Abs. 1 Satz 1 Nr. 4 WoGV sind Leistungen, bei denen die in bestimmten Zeiträumen zu
erbringenden Teilbeträge, nicht aber die Gesamtsumme bekannt ist.

10.014 Sonstige wiederkehrende Leistungen

Die Überlassung von Räumen und Flächen an Dritte ist keine wiederkehrende Leistung im Sinne des § 12 Abs. 1
Satz 1 Nr. 4 WoGV.

10.015 Prämien für Personenversicherungen und Bausparverträge

Prämien für Personenversicherungen zur Rückzahlung einer Festgeldhypothek und Bausparbeiträge, die zur
Ablösung höherverzinslicher Darlehen zweckgebunden sind, sind keine Belastung im Sinne des WoGG, wenn sie
die in § 12 Abs. 1 Satz 2 WoGV genannten Beträge übersteigen.

10.016 Abschreibungen, Zinsen für Eigenleistungen

Abschreibungen für den selbstgenutzten Wohnraum und Zinsen für Eigenleistungen sind keine Belastung im Sinne
des WoGG.

10.017 Pauschbetrag für Instandhaltungs- und Betriebskosten

(1) Der Ansatz des in § 13 Abs. 2 WoGV genannten Pauschbetrags ist unabhängig davon, ob und in welcher
Höhe Instandhaltungs- und Betriebskosten tatsächlich entstanden sind oder entstehen.

(2) Der Pauschbetrag ist anzusetzen

• bei Wohnräumen für die gesamte Wohnfläche ohne Rücksicht darauf, welchen Zwecken sie dienen,
• bei Geschäftsräumen für die gesamte Nutzfläche.

(3) Zur Wohnfläche gehören nicht die Grundflächen von

• Zubehörräumen,
• Räumen, die nicht den an ihre Nutzung zu stellenden Anforderungen des Bauordnungsrechts genügen, wie
  z. B. Hobbyräume und Spielräume im Keller, sowie
• Geschäftsräumen (vgl. § 2 Abs. 3 WoFlV).

(4) Geschäftsräume im Sinne des § 13 Abs. 2 Satz 1 WoGV sind Räume, die nach ihrer baulichen Anlage und
Ausstattung auf Dauer für andere als Wohnzwecke, insbesondere gewerbliche oder berufliche Zwecke, geeignet
sind.

10.018 Grundsteuer

Die für den Gegenstand der Wohngeld-Lastenberechnung zu entrichtende Grundsteuer (§ 13 Abs. 2 Satz 1
WoGV) ist in der Wohngeld-Lastenberechnung neben dem Pauschbetrag für die Instandhaltungs- und
Betriebskosten anzusetzen. Ihre Höhe ist von der wohngeldberechtigten Person nachzuweisen.

10.019 Verwaltungskosten

Verwaltungskosten sind in der Wohngeld-Lastenberechnung nur anzusetzen, wenn sie an einen Dritten, z. B.
an ein Wohnungs- oder Siedlungsunternehmen, zu leisten sind. Ihre Höhe ist von der wohngeldberechtigten
Person nachzuweisen.

10.020 Ansatz des Nutzungsentgelts

(1) § 14 Abs. 1 Satz 3 WoGV ist in der Regel anzuwenden, wenn das Nutzungsentgelt als Vorschuss an den
Verkäufer gezahlt wird oder die Abrechnung erst später (z. B. beim Eigentumsübergang) stattfindet.

(2) Die Vorschrift ist auch auf einzelne Bestandteile des Nutzungsentgelts anzuwenden, wenn diese nicht
aufgegliedert werden können, z. B. wenn die Höhe des Kapitaldienstes noch nicht endgültig feststeht und deshalb
vorläufig ein Pauschbetrag zu zahlen ist.

(3) Gibt die wohngeldberechtigte Person das Nutzungsentgelt ohne Aufgliederung der Kostenbestandteile an, hat
die Wohngeldbehörde zu klären, ob eine Aufgliederung möglich ist; dazu kann sie eine Bescheinigung des
Empfängers des Nutzungsentgelts verlangen.

10.021 Absehen von einer Wohngeld-Lastenberechnung

Das Absehen von einer Wohngeld-Lastenberechnung steht nach § 10 Abs. 2 Satz 2 WoGG im pflichtgemäßen
Ermessen der Wohngeldbehörde. In den Fällen, in denen Besonderheiten zu berücksichtigen sind (z. B. weil
bestimmte Teile der Belastung nach § 11 Abs. 2 oder 3 WoGG nicht zu berücksichtigen sind), ist eine Wohngeld-
Lastenberechnungdurchzuführen.